Юридическая помощь и услуги в Красногорске.
Помощь юристов Красногорска предполагает участие в досудебном урегулировании и судебном представительстве в спорах, возникающих между дольщиками и застройщиками по поводу нарушения сроков передачи оконченного строительством объекта долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве.
По условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) на земельном участке здание и передать объект долевого строительства - квартиру участнику, принимающему обязательства по оплате объекта и его принятию по акту приема-передачи.
В подавляющем большинстве случаев обязательства участника по оплате договора (объекта) выполняются в полном объеме должным образом.
Напротив, в нарушение условий договора, в оговоренные сроки объект строительства застройщиком участнику не передается, а предпринимаются попытки уклонения от последствий просрочки, в том числе, с использованием заблаговременно подготовленных положений самого договора.
Срок передачи объекта долевого строительства.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику является существенным условием договора, поскольку п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Закон об участии в долевом строительстве) установлено, что договор должен содержать срок передачи объекта.
В корреспонденции с этим, ч. 1 и 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Продление срока передачи объекта долевого строительства.
В случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до его истечения обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи объекта осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (п. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
В свете системного толкования приведенных законоположений представляется, что договор участия в долевом строительстве должен в обязательном порядке предусматривать конкретный срок (определенную дату) передачи объекта, в том числе при условии возможности его продления, предусмотренной договором.
Участие дольщика в продлении срока передачи.
По смыслу действующего законодательства и правоприменительной практики, если договор участия в долевом строительстве предполагает возможность изменения (продления) застройщиком срока передачи объекта без указания конкретной даты, его изменение возможно только в предусмотренном ГК РФ порядке - по дополнительному соглашению сторон в той же форме, что и сам договор.
Последствия нарушения порядка продления срока передачи.
Условие договора, предполагающее возможность застройщика в одностороннем порядке изменить (продлить) срок передачи объекта долевого строительства (в отсутствие указания в договоре даты продления) без заключения дополнительного соглашения, ущемляет права участника-гражданина как потребителя, по сути, исключая возможность участия в согласовании существенного условия договора (конечного срока передачи объекта).
На основании п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, то есть, не подлежащими применению.
Неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Актуальность и практическая значимость заявленной проблематики обусловлена тем, что при установлении факта нарушения срока передачи объекта долевого строительства подлежат применению положения п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, по смыслу которых в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику-гражданину объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере.