Юристы и адвокаты КРАСНОГОРСКОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ СЛУЖБЫ оказывают юридическую помощь Клиенту по возвращению в собственность земельного участка, который противоправно выбыл из его владения спустя непродолжительное время после приобретения.
Как стало известно со слов обратившегося и представленных документов, им был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного в городе Сочи Краснодарского края.
Расчеты между продавцом и покупателем, а также прием и передача земельного участка состоялись до подписания договора, что нашло отражение в его тексте, подписанного сторонами собственноручно.
Переход права собственности на объект недвижимого имущества от продавца к покупателю, а также право собственности покупателя были зарегистрированы в установленном порядке органами Росреестра в Едином государственном реестре недвижимости – ЕГРН.
Спустя непродолжительное время при получении выписки из ЕГРН Клиент узнал о государственной регистрации перехода (прекращения) своего права собственности на земельный участок и его государственной регистрации обратно на продавца на основании соответствующего судебного решения.
Как выяснилось, Адлерским районным судом города Сочи Краснодарского края принято решение о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, а зарегистрированного права собственности покупателя – отсутствующим.
Управление Росреестра по Краснодарскому краю привлекалось к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о времени и месте судебных заседаний извещалось.
Поражают воображение сроки рассмотрения дела – 16 дней. Еще одна особенность данного дела: при неоднократных обращениях в канцелярию Адлерского районного суда города Сочи выяснилось, что гражданское дело не сдано, в связи с чем, ставился вопрос о восстановлении утраченного делопроизводства.
По данным АИС Судебное делопроизводство мотивированное решение в окончательной форме изготовлено по прошествии 11 месяцев с момента принятия и находилось вне канцелярии около 1 года.
После разрешения всех противоречий и проблемных вопросов, сдачи дела в канцелярию суда, Клиенту все же была предоставлена гарантированная законом возможность по обжалованию судебного акта.
Как установлено Судебной коллегией апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда, обжалуемое решение постановлено с грубым нарушением норм процессуального и материального права.
Ответчик о времени и месте ни одного из судебных заседаний должным образом не извещался, в то время как гражданское дело рассмотрено в его отсутствие. При этом судом в решении указано об извещении надлежащим образом, что действительности не соответствует и свидетельствует о фальсификации судебного акта.
Копия решения в установленном порядке не направлялась, что исключило возможность его своевременного обжалования и позволило аннулировать запись государственной регистрации перехода права собственности.
Судом апелляционной инстанции также констатирован факт принятия решения при неправильном истолковании закона, содержание которого было применено произвольно, при явном и очевидном противоречии с условиями заключенного сторонами договора в части порядка оплаты и передачи объекта недвижимого имущества.
Апелляционным определением решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным отказано.
Управление Росреестра по Краснодарскому краю привлекалось к участию в рассмотрении апелляционной жалобы в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о времени и месте судебных заседаний извещалось.
Согласно апелляционного определения, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю просил рассмотреть дело в свое отсутствие, что свидетельствует об осведомленности о наличии судебного спора по земельному участку и о том, что решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края не вступило в законную силу.
В последующем получена выписка из ЕГРН, по данным которой в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о наличии судебного решения Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края как основания для перехода (прекращения) права собственности на земельный участок покупателя и государственной регистрации права в пользу продавца.
В то же время, то есть после отмены решения Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании договора купли-продажи произведена государственная регистрация перехода (прекращения) права собственности от прежнего собственника в общую долевую собственность в пользу третьих лиц.
Затем, Управлением Росреестра по Краснодарскому краю на основании договора дарения произведена государственная регистрация последующего перехода (прекращения) права собственности от одного из новых сособственников в пользу третьего лица.
При таких обстоятельствах первоначальный собственник осуществил повторную продажу участка третьим лицам в отсутствие каких-либо законных полномочий по распоряжению им.
Все происходящее имело место в условиях не только судебных оповещений регистрирующего органа о наличии спора по объекту недвижимого имущества, но и письменных обращений Клиента с заявлениями о внесении в ЕГРН записей о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, подаваемых через Филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в г. Сочи.
Судьба и результаты рассмотрения направленных заявлений до сих пор не известны.
При получении первых сведений о прекращении своего права собственности на земельный участок Клиентом были поданы заявления в Прокурору Адлерского района города Сочи о факте мошеннических действий и Начальнику отдел полиции Адлерского района УВД по городу Сочи о проведении проверочных мероприятий и привлечении виновных к ответственности.
О результатах рассмотрения поданных заявлений до сегодняшнего дня не сообщено.
В Адлерский районный суд города Сочи подавалось заявление о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на спорный земельный участок и запрете регистрационных действий.
О результатах рассмотрения данного обращения заявитель в известность не поставлен.
Клиент также обращался в Адлерский районный суд города Сочи с заявлением о повороте исполнения судебного решения. Однако, определение, вынесенное по результатам его рассмотрения, ему не вручалось, несмотря на неоднократные требования о его выдаче.
Как стало известно, прежним собственником подана кассационная жалоба на вступившее в законную силу решение Адлерского районного суда города Сочи, вместе с тем, о движении кассационного рассмотрения дела ответчик надлежащим образом не извещен (на сайте суда информация не отображена).
Таким образом, по результатам разработанной и реализованной прежним собственником совместно с аффилированными лицами преступной схемы, Клиент оказался лишенным права собственности на земельный участок и остался без оплаченных за его приобретение денежных средств.
Все принятые им меры по защите нарушенного права в части произвольного и незаконного лишения права собственности оказались безрезультатными, что стало возможным посредством вынесения судьей Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края неправосудного решения, попустительстве должностных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а также покровительстве и бездействии сотрудников территориальных органов внутренних дел (полиции) и работников прокуратуры Адлерского района города Сочи.
Ни желания, ни намерений по дальнейшему отчуждению спорного земельного участка Клиент не имел.
Таким образом, объект недвижимости выбыл из его законного владения в отсутствие какого-либо акта распоряжения, то есть вопреки действительной воли собственника.
До и в период повторного отчуждения прежним собственником земельного участка третьим лицам предпринимались исчерпывающие меры по предотвращению этого и сохранению права собственности на участок.
На сегодняшний день Договор купли-продажи, по которому Клиент приобрел в собственность земельный участок, является действительным, решение суда об обратном отменено. Последний сторонами не изменялся, не дополнялся и не расторгался, незаключенным в установленном порядке не признавался.
Как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Из разъяснений, данных Пленумом ВС РФ и ВАС РФ в Постановлениях № 10 и 22 от 29.04.2010 г. (в ред. изм. и доп.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301 и 302 ГК РФ (п. 34).
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п. 35).
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п. 36).
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38).
По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (п. 39).
Приведенные факты и правовые нормы очевидно свидетельствуют о том, что третьи лица возмездно приобрели земельный участок у лица, которое не имело право его отчуждать (ничтожная сделка, недействительная с момента ее совершения) и должны были усомниться в ее правах, что стало возможным ввиду выбытия участка из владения покупателя помимо его воли, принявшим исчерпывающие меры по предотвращению этого и сохранению за собой права собственности.
Защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом (ст. 12 ГК РФ).
В силу статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Совокупность приведенных обстоятельств и их правового обоснования составила содержание предмета и обоснования иска, поданного на рассмотрение в Адлерский районный суд города Сочи, о признании недействительными последующих договоров купли-продажи, истребовании земельного участка из незаконного владения приобретателей, его передаче действительному собственнику, а также признании отсутствующим зарегистрированного права собственности третьих лиц, с погашением и аннулированием соответствующих записей в ЕГРН о праве (переходе права) собственности.
Одновременно с этим заявлены ходатайства о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста, а также запрета на совершение сделок и государственных регистрационных действий в отношении земельного участка, истребовании материалов регистрационного дела.