Юристы и адвокаты КРАСНОГОРСКОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ СЛУЖБЫ осуществляют судебное представительство интересов истца по гражданскому делу о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, Заявитель является пенсионером преклонного возраста, одиноко проживающим в городе Красногорске Московской области. Иных жилых помещений, пригодных для проживания, равно как и каких-либо объектов недвижимого имущества, в собственности, либо на ином праве не имеет. Поскольку жилой дом, в котором тот проживет с 2010 г. является единственным жильем, постольку передавать его кому-либо в собственность (продавать) он никогда не собирался, иначе ему попросту негде было бы жить.
Его состояние здоровья на протяжении ряда последних лет резко ухудшилось: снижение памяти и слуха, головные боли и головокружение, постоянная слабость, перепады давления, сердечная аритмия, хронический бронхит, артроз коленных суставов. По заключению врача-невролога ФГБНУ «Научный центр неврологии» постановлен диагноз: «Дисциркуляторная энцефалопатия. Атеросклероз БЦА со стенозом левой ВСА 40-45 %. Тревожно-депрессивное расстройство».
С возрастом Клиент стал излишне доверчивым, поэтому поверил в распространяемую на ТВ рекламу о целительских способностях различным магов и экстрасенсов, к услугам которых прибегнул под влиянием обмана и злоупотребления доверием.
Как установлено материалами уголовного дела, находящегося в производстве СУ УВД по СЗАО ГУ МВД России по гор. Москве, в середине августа 2018 г. неустановленные лица, представившись ясновидящими, в действительности таковыми не являясь, в ходе телефонного разговора с Заявителем, убедили последнего о возможности оказания экстрасенсорных услуг путем проведения дистанционных сеансов, направленных на излечение головных болей, в результате чего он через ПАО «Сбербанк России» систематически осуществлял переводы принадлежащих ему денежных средств, а всего на сумму не менее 1 000 000 руб. 00 коп. Постановлением по уголовному делу Клиент признан потерпевшим. В действительности мошенникам им были перечислены денежные средства на общую сумму не менее 4 000 000 руб. 00 коп.
Поскольку такие средства в его распоряжении отсутствовали, он пытался получить их в кредитных учреждениях, для чего обращался в различные банки и микрофинансовые организации с заявлениями о предоставлении кредита (займа), в выдаче которых было отказано в связи с преклонным возрастом.
При указанных обстоятельствах о потребностях и поиске заемных денежных средств Клиент сообщил своему соседу, с которым длительное время состоял в дружеских отношениях. Последний свел его и познакомил с ответчиком, которому тот полностью доверился и был расположен благодаря рекомендации соседа.
Ответчик приехал на встречу, в ходе которой в присутствии соседа Заявитель сообщил о нуждаемости в заемных денежных средствах для оплаты экстрасенсорных услуг.
Ответчик сообщил, что готов предоставить денежные средства в размере 290 000 руб. 00 коп. на условиях срочности, платности и возвратности, то есть договора займа. Вместе с тем, в целях наличия гарантий возврата заемных средств предложил оформить сделку предварительным договором купли-продажи принадлежащей истцу недвижимости - земельный участок и жилой дом.
Сторонами был составлен предварительный договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, предусматривающий оплату «покупателем» суммы в размере 290 000 руб. 00 коп. в качестве задатка, которые Клиент фактически получил в качестве займа на срок действия предварительного договора.
Полученную сумму займа он передал лжецелителям, которые потребовали еще не менее 4 000 000 руб. Для их получения в долг истец вновь был вынужден обратиться к ответчику, который в целях наличия гарантий возврата заемных средств предложил оформить сделку уже договором купли-продажи недвижимости, пообещав, что после возврата займа, будет заключен договор купли-продажи по переоформлению недвижимости обратно на истца.
Будучи обманутым лжецелителями и остро нуждаясь в деньгах, Клиент согласился с предложением о предоставлении займа под гарантии своей недвижимости с оформлением договора купли-продажи.
В то же самое время, ответчик был предупрежден о том, что поскольку жилой дом, в котором проживает истец, является его единственным жильем, постольку реально (фактически) передавать его в собственность (продавать) он не собирался.
Далее сторонами был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку в действительности по соглашению сторон договором купли-продажи был оформлен договор займа, постольку стоимость всего недвижимого имущества была указана применительно к сумме займа - 4 000 000 руб. 00 коп., хотя на момент подписания оспариваемого договора кадастровая стоимость объектов составляла 7 466 842 руб. 62 коп., а рыночная - порядка 12 000 000 руб. 00 коп.
В силу неграмотности, старческой беспомощности и болезненного состояния здоровья истца, всей процедурой составления и оформления документов занимался ответчик. Подготовленные ими документы подписывались истцом без прочтения и полного понимания правового значения происходящего.
В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества. Если займодавцем является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
Фактически достигнутые договоренности о предоставлении займа (реальное волеизъявление сторон) были исполнены ответчиком путем помещения суммы займа в банковскую ячейку в отделении Банка Возрождение, расположенном в Павшинской пойме, доступ к которой был получен после завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.
Для целей поэтапного возврата займа ответчик предложил схему уплаты ежемесячных платежей в размере 25 000 руб. 00 коп., для чего был составлен договор аренды части жилого дома.
Однако, в нарушение всех ранее достигнутых соглашений ответчик обратился в Красногорский городской суд МО с иском о признании истца утратившим право пользования жилым помещением и выселении, мотивируя заявленные требования переходом права собственности. Производство по данному делу приостановлено до разрешения настоящего.
П. 1 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.
Из разъяснений, данных Пленумом ВС РФ в Постановлении № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Ответчик вводит суд в заблуждение и злоупотребляет правом, указывая о переходе права собственности по основанию договора купли-продажи недвижимого имущества, так как при наличии подписанного сторонами акта приема-передачи земельного участка и жилого дома фактическая передача спорного недвижимого имущества не производилась, поскольку договор займа этого не предполагает.
Ключи от замков входа на территорию участка и жилого дома ответчику не передавались. Последний никогда не вселялся и не проживал в спорном жилом помещении. Спального места и принадлежащих ему вещей там не имеет. Пользование земельным участком не осуществляет. Истец как жил, так и живет в доме, ведет личное подсобное хозяйство на участке.
С регистрационного учета по месту жительства не снимался, имеет регистрацию в спорном жилом помещении по настоящее время.
Несет бремя содержания спорного недвижимого имущества и как и прежде участвует в оплате потребляемых им же жилищно-коммунальных услуг.
На протяжении последних двух лет регулярно и добросовестно осуществляет все платежи за газ, электроэнергию и воду.
Кроме того, является плательщиком земельного налога (от уплаты налога на имущество физических лиц освобожден).
Таким образом, совершенный истцом и ответчиком договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит квалификации как недействительная сделка по основанию ее притворности - наличия цели и обоюдного волеизъявления сторон по достижению иных правовых последствий - прикрытия другой сделки - договора займа под обеспечение недвижимостью.
Совокупность вышеприведенных обстоятельств составила обоснование иска, а также определила его предмет - признать недействительным договор купли-продажи недвижимости; передать объекты недвижимого имущества в собственность истца; взыскать с истца в пользу ответчика уплаченную по договору денежную сумму; аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности ответчика; погасить в ЕГРН регистрационную запись о переходе права собственности.