Что такое сервитут: содержание и правовая характеристика.

Юристы и адвокаты Красногорска, объединенные платформой Красногорской юридической службы, оказывают юридические услуги и правовую помощь по вопросу установления (изменения) и снятия (прекращения) сервитутов.

В связи с имеющейся практикой участия в разрешении подобного рода споров, образованной при участии в рассмотрении гражданских дел в судах Московского региона, нашими специалистами подготовлен и представлен ряд актуальных разъяснений, имеющих определенную теоретическую и практическую ценность (значение).

Сервитут - право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, принадлежащее собственнику недвижимого имущества (земельного участка, объектов капитального строительства, другой недвижимости), подлежащее государственной регистрации с внесением соответствующих данных в ЕГРН.

Сервитут - вещное право, которое отнюдь не лишает собственника обремененного земельного участка прав владения, пользования и распоряжения им.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено законом.

Существование сервитута обусловлено потребностями урегулирования отношений, возникающих между правообладателями объектов недвижимого имущества (земельных участков), пользование которыми связано с пересечение их интересов (нужд), невозможных к осуществлению без установления права ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком. Данное объективно предполагает обременение соседнего земельного участка, то есть установление ограничений в пользовании его частью.

Сервитут - крайняя и исключительная мера, необходимость применения которой обусловлена реальными нуждами и интересами собственников недвижимости (земельных участков), имеющими объективный характер, на основе обеспечения разумного баланса интересов всех сторон спорных правоотношений.

Удобство пользования недвижимостью не является основанием для установления сервитута.

Сервитут - вынужденная мера, имеющая временный характер: при прекращении обстоятельств, явившихся основанием для его установления, он подлежит отмене (прекращению).

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В зависимости от лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, различаю два его вида: публичный и частный (общегражданский) сервитуты.

Публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельного участка в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ.

Частный (общегражданский) сервитут подлежит установлению в интересах (нуждах) и при участии граждан и организаций (физических и юридических лиц) в порядке гражданского законодательства РФ.

Открытый (неограниченный) перечень таких нужд (потребностей), предусмотренных для общегражданского сервитута, приведен законодателем в п. 1 ст. 274 ГК РФ: проход и проезд через соседний земельный участок; строительство, реконструкция и (или) эксплуатация линейных объектов и др. 

Условия установления сервитута в гражданском порядке.

Основанием для возникновения права ограниченного пользования чужим земельным участком является установление сервитута, что допускается (возможно) в двух формах:

- по соглашению сторон - лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка; 

- по решению суда в порядке разрешения спора об установлении сервитута между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка.

Обращение в суд с иском об установлении сервитута - вещно-правовой способ защиты имущественных интересов собственника недвижимости, столкнувшегося с наличием спора по вопросу разрешения препятствий в осуществлении своего права пользования недвижимостью при отсутствии согласия сторон конфликта.

Направление претензии собственнику соседнего земельного участка до обращения в суд с иском об установлении сервитута действующее законодательство не предусматривает, то есть обязательный порядок досудебного урегулирования споров по данной категории дел отсутствует.

О наличии спора и отсутствии соглашения с собственником соседнего земельного участка по вопросу землепользования может быть указано в исковом заявлении.

Основанием для установления сервитута являются фактические обстоятельства, исключающие возможность пользования недвижимостью иначе как в порядке ограниченного использования соседнего земельного участка.

Например, невозможность проезда на участок истца должна быть вызвана объективными причинами, а не обуславливаться исключительно действиями его самого (строительство новых объектов, изменение схемы расположения коммуникаций и др.).

Установление сервитута в суде, наряду с вышеприведенными условиями, предполагает также доказывание безальтернативности иных способов урегулирования земельно-имущественных отношений, то есть того, что сервитут - единственный способ обеспечения реальных потребностей собственников недвижимости, исключающий иные способы удовлетворения их нужд.

Сервитут как способ урегулирования разногласий соседей должен быть наиболее благоприятным для истца и наименее обременительным для ответчика. Например, установлению сервитута в судебном заседании предшествует анализ и оценка возможных альтернативных способов проезда на предмет их наличия и оптимальности. В данном случае это возможно лишь при условии доказанности того факта, что собственник, например, лишен объективной возможности обеспечить проход (проезд) к своему зданию (земельному участку) иным способом без установления сервитута соседней недвижимости.

Если нужды истца могут быть обеспечены без установления сервитута и ограничения прав ответчика на пользование принадлежащим ему земельным участком, установление сервитута невозможно.

Установление сервитута должно основываться на условиях, наименее обременительных для спорного земельного участка (рационального использования) исходя из его целевого назначения и вида разрешенного использования.

Препятствием для установления сервитута является обстоятельство, связанное с характеристиками земельного участка: установление сервитута невозможно, если он по существу лишит собственника земельного участка возможности использовать свой участок в соответствии с видом его разрешенного использования.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

В решении об установлении сервитута суд должен определить все его условия, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ (если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ) и пр.

Плата за пользование земельным участком, обремененным сервитутом.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование его земельным участком от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен материальной выгоде, которую приобретает собственник недвижимости, в интересах которого установлен сервитут, а также компенсации ограничений, которые претерпевает собственник обремененного земельного участка.

Судебная практика исходит из того, что в размер платы включаются разумные затраты, возникающие как у собственника недвижимости, так и земельного участка (например, затраты по организации проезда через участок, сносу или переносу ограждений, поддержанию части участка в надлежащем состоянии), а также убытки, образовавшиеся в связи с прекращением существующих обязательств собственника обремененного участка перед третьими лицами.

При этом необходимо учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок сервитута; объем ограничений и интенсивность предполагаемого использования участка; характер неудобств, испытываемых собственником обремененного имущества; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

В целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика учитывается не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.